Quando si tratta di acquistare una struttura ricettiva (hotel, condhotel, agriturismo, …) il nostro obiettivo principale consiste nell’ottenere il miglior risultato possibile dal proprio investimento. Dopotutto, se non siamo un minimo oculati nelle nostre scelte, rischiamo di perdere in tutto o in parte i soldi che abbiamo faticosamente guadagnato, per poter comprare l’immobile. Per questa ragione è fondamentale indagare su alcune questioni, in modo tale da non avere dei rimorsi in seguito.
La domanda fondamentale da porsi inizialmente dovrebbe essere “Perché voglio comprare un hotel?”. Bisogna, quindi, considerare se si da luogo all’investimento con lo scopo di lucro, cioè per fare soldi, o per perseguire un tipo di business a noi congeniale, cioè una specie di hobby che ci possa gratificare, legato ad una specifica regione geografica, nella quale si desidera vivere, e che offra delle buone opportunità di lavoro.
Entrambi i casi sono dei validi motivi per giustificare l’acquisto di un hotel, ma è bene essere chiari con sé stessi fin dall’inizio, sulle ragioni che ci spingono all’investimento, perché le implicazioni sono differenti. Ad esempio, se le vostre finanze vi permettono di acquisire un piccolo hotel, allora dovrete lavorare al suo interno. Siete pronti a vivere tante ore nel vostro albergo facendo funzionare il ristorante 365 giorni l’anno per 24 ore al giorno? Cioè, per gli alberghi piccoli c’è comunque, non solo un esborso economico, ma anche un investimento in termini di tempo.
Ci sono tante domande da fare prima di comprare un albergo, che lo spazio in questa pagina non basterebbe. Quella che segue è una piccola lista delle domande principali, ma ricordatevi sempre e comunque che: più domande farete e meno rischi correrete.
Perché lo vendete?
Si tratta della domanda più importante dalla quale dovete ottenere una risposta quanto mai esauriente e veritiera. tenete presente che il proprietario non ha a cuore i vostri interessi, ma i suoi, quindi, non credete subito alla sua risposta, ma ponete la domanda più volte e in forma diversa. Esempio:
Perché state vendendo?
– Andiamo in pensione.
Davvero? Cosa farete quando sarete in pensione?
– Andremo a pesca.
Ma invece di vendere non potreste assumere un manager ed avere comunque un introito dall’attività alberghiera?
Cioè, cercate di dialogare con il venditore su questo argomento approfondendolo al massimo per poter capire le vere ragioni che spingono il proprietario alla vendita del suo business.
Come siete arrivati a questo prezzo?
Spesso il proprietario basa il prezzo di vendita su fattori quantomeno discutibili, come, ad esempio, di quanti soldi ha bisogno per ritirarsi con la famiglia o per vivere di rendita. Bisogna, quindi capire il processo mentale che lo ha portato a determinare quella somma, in modo da capire se ci sono margini di negoziazione. Se il proprietario è arrivato in modo arbitrario a stabilire la cifra di vendita, state pur certi che sarà possibile tirare sul prezzo.
Cosa farete se non riuscirete a venderlo?
Capire la strategia del proprietario, nel caso in cui non riuscisse a vendere l’albergo è un altro modo di determinare il vostro potere di contrattazione. Per esempio, se il venditore decidesse di cedere il business ad un suo impiegato o di chiudere l’attività, nel caso in cui non trovasse acquirenti, allora probabilmente avrete più chances di ottenere un prezzo più basso.
Si può avere uno sconto?
Mai e poi mai pagare il prezzo per intero dell’immobile, così come viene richiesto. Raramente un agente immobiliare vi proporrà uno sconto, se non gli viene chiesto inizialmente, quindi prima di siglare il contratto per quella cifra è bene chiederlo. Se siete un bravo negoziatore, allora sarete sorpresi nel vedere quanti venditori sono disponibili ad effettuare una riduzione del prezzo di vendita.
Ci sono dei costi per esaminare l’hotel?
Se dovete firmare qualcosa, per vedere l’hotel, è bene chiarire questo dubbio con l’agenzia immobiliare, prima di incorrere in qualche tipo di penalità o pagamento, se poi non si desidera procedere con l’acquisto. Assicuratevi che ciò sia scritto, in modo da non avere poi problemi, se deciderete di rinunciare alla compravendita.
Posso fare dei cambiamenti all’hotel?
Una delle ragioni principali per cui si compra un hotel è la possibilità di disporre della proprietà come si vuole e ciò dovrebbe includere anche la possibilità di effettuare delle modifiche all’immobile, ma ciò non è sempre possibile perché alcune costruzioni sono soggette a delle restrizioni e limitazioni, proprio come avviene nei normali condomini di un palazzo. Se vi siete posti l’obiettivo di rendere il vostro albergo unico, chiedete alla vostra controparte se i cambiamenti, che desiderate effettuare, sono fattibili.
Qual è la sfida più grande che state affrontando?
Bisogna essere consapevoli di eventuali problemi o incombenze che gravano sull’immobile. Ad esempio, se state acquistando un albergo che ha bisogno di essere ristrutturato, per essere a norma, e ciò richiede un milione di euro, è bene saperlo prima, mentre state negoziando la compravendita.
L’ultima cosa che vorreste ereditare sono delle cause legali. Chiedetelo espressamente, se ci sono procedimenti legali in corso ed anche se ci sono stati in passato. Se pensate che il proprietario vi stia nascondendo proprio questo tipo di problema è bene ricevere una risposta scritta che affermi chiaramente l’assenza di problemi legali.
Cosa avreste fatto di diverso?
Si tratta di una domanda interessante che potrebbe farvi aprire nuovi orizzonti. Chiedere al proprietario cosa avrebbe voluto fare, ma che poi non ha perseguito, può indicare una crescita potenziale a beneficio della struttura ricettiva.
Chi farà funzionare l’hotel?
Chi sono le persone addette al funzionamento dell’albergo, che tipo di esperienza hanno, sono competenti? Lo staff è un elemento basilare per continuare al meglio l’attività alberghiera. Cosa faranno gli impiegati dopo la vendita? Posso parlare con loro oppure non devono essere al corrente della messa in vendita? Sono questioni importanti da chiedere durante la trattativa, considerando che, prima o poi, anche voi andrete in vacanza e qualcuno di vostra fiducia dovrà condurre l’hotel, senza la vostra presenza.
Potete rimanere in hotel per un po’?
È un’opzione da non trascurare. Avere il vecchio proprietario con voi, in albergo, per un breve periodo, potrebbe aiutarvi molto nel risolvere eventuali problemi che potrebbero sorgere durante la nuova attività. Se desiderate approfittare di questa opportunità, chiedete se è disponibile a rimanere con voi per sostenervi nella transizione e stabilite insieme a lui il suo compenso, per questo prezioso servizio.